常熟刑事律师

 　　核心内容：近年来由于国家为了拟制房价出台了多项调控政策，因此，在二手房交易过程中也出现了许多纠纷。在纠纷案件中，房产中介提供的二手房买卖格式合同存在较多瑕疵。

 　　一、格式合同中对违约金标准约定过高。

 　　定金罚则和违约金条款通常并存于格式合同中，且违约金约定为转让成交价的20%，按照该比例若违约少则要承担十几万的违约金、多则数百万，远高于适用定金罚则获得的赔偿，导致双方因守约方主张适用违约金条款而产生较大分歧。判决违约方承担巨额的违约金明显有失公平，违约方会主张违约金过高要求调整，法院在判决中通常会予以调整，导致守约方往往以合同系双方真实意思表示为由提起上诉。

 　　对此，建议买卖双方及居间方的权利义务予以明确约定；降低违约金标准，将违约金定为转让成交价的5%-10%，既可防止合同当事人随意违约，也可防止违约金条款成为中介方串通合同一方非法获利的工具；

 　　二、未约定无法申请到预期贷款导致合同无法履行时的责任承担。

 　　受国家调整房贷政策影响，买方未能申请到预期贷款，遂以情势变更为由诉请解除合同，要求卖方返还定金；卖方则认为此属于商业风险，要求买方承担违约责任。房产中介未根据政策调整及时修改、增补合同条款，对此情形未作约定，导致双方产生纠纷。

 　　对因国家房贷政策的调整而导致的买方无法申请到预期贷款的情形下是否解除合同作出明确的约定。

 　　三、合同中未约定居间方的权利义务。