常熟刑事律师

    　　日前，某商业银行湖州支行发出通知 ：“为保护银行自身权益,对于个人信用报告系统中信贷情况不良、还款能力弱、所贷户型面积小的房子，将紧收按揭贷款。”湖城中介普遍感到，银行为了控制贷款风险，尤其是对老房子，制定了“苛刻”的贷款条件甚至停贷，“老房子生意日益难做”。也有银行规定，一些地段不好、房龄较长的房产将不予发放贷款。另外，高档商品房的贷款控制越发严格，审批手续越发复杂。据悉，中行、农行和建行也分别制定了较高的房贷门槛，建行原则上已对上世纪90年代以前的房子停办按揭业务。　　商业银行房贷风险的增加是不容置疑的。现在各家银行都对个人住房贷款这块业务加强了风险控制，一旦出现欠贷者增多的现象，便会在规定允许范围内采取相关新的措施。言下之意，房贷政策还会紧缩。而一项新的司法解释更是让要贷款买75平方米以下的人带了负荷。 　　象：小户型购房者贷款被严重“监控”　　最高人民法院发布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，2005年1月1日正式实施，其中第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”一石激起千重浪。法律界人士认为，这条规定符合国际通行的“执行适度”的原则，保障了被执行者的基本人权。然而这条规定却让银行界人士坐立不安。因为，它可能会把银行近年来苦心经营的“个人住房按揭贷款”业务推上“风口浪尖”。　　湖州某银行职员称，新的司法解释让同行们产生了担忧，怕失去个人住房按揭贷款这棵“摇钱树”。这位职员以自己所在银行为例，分析了这条司法解释可能给银行带来的不利影响。银行个人贷款是银行最主要的利润来源，因为与其他类型贷款坏账率相比，个人贷款的坏账率比较低，是银行最好信贷资产。而在个人贷款中，80％以上都是拿房屋作抵押的个人住房按揭贷款。　　个人贷款还贷率高的原因是因为有房屋做抵押，即便借款人真的还不起贷款，银行可以通过拍卖房屋来追回自己的贷款。如今，这条新发布的司法解释规定“生活必须居住房不得拍卖、变卖或者抵债”，这是否意味着如果贷款者不能按时还贷款，银行也无法对其贷款购买的房屋进行拍卖、变卖或者抵债。如果是，就意味着银行失去了保障的基础，变成了没有任何抵押的诚信贷款，70平方米以下的住房贷款很困难。　　个人住房按揭贷款，这个过去人见人爱的“香饽饽”，如今却变成了“烫手山芋”。　　争议：谁为弱势群体构筑“住房梦”　　从表面看：这一规定更人性化，它充分保证了老百姓基本的居住权，维护了弱势群体的利益。但从实施后的效果来看：《规定》也像一把双刃剑，使一些普通老百姓的购房居住成了一个梦。因为根据《规定》，如果一个人不讲信用，或要骗银行的钱，他就可能以必需住房为借口而不还房贷，尤其是在诚信机制还很不健全的中国这一“可能”发生的比例让银行担忧，正是针对《规定》可能带来的这一信贷风险，早在《规定》实施前各大银行就纷纷选择了收紧个人住房消费信贷的条件，增加附加条款，甚至于停止部分个人信贷业务。而在我国，绝大多数人想要靠工资积蓄是无法实现购房的，只有向亲朋好友借钱或向银行贷款，后者又是绝大多数买房人的首选，甚至还有很多人既借钱又贷款，所以一但无法贷款这些人的购房也许真的成了一个梦。这些贷款都是买小户型的人，一般收入不高，属于社会的弱势群体。　　原本维护弱势群体的《规定》无形中却让他们买不起房，也许是我们的决策者不愿见到的。如今的湖州老百姓经历了2004年以来的房地产热潮，购房日趋理性是不争的事实。但是当人们在理性购房的同时却突然发现贷款难了，尤其是二手房市场，贷不到或者贷款的额度少了，因为银行为了控制《规定》所可能带来的信贷风险提高了贷款的门槛，特别是小面积的房屋（75m2以下）几乎无法贷到款。虽然从理性的角度银行的这些调控措施无可厚非，但更多无法一下子拿出全款来买房的普通民众怎么办？　　有钱人住的是大房子，出门有汽车，如果他们买小面积的房产多数也不过是为了投资，根本不需要依靠贷款；而那些真正需要银行贷款帮忙购房居住的工薪一族们却因贷款问题而不知所措，只有寄希望于商品房，因为商品房可以贷款，但如今的开发商一味追求利润最大化，开发的都是90、100、120 m2以上的大户型，想找一套小面积的房屋真比登天还难（单身公寓因其特殊性并不是普通老百姓心目中居家生活所需的房屋），在巨额的购房款面前他们只有望而却步。如何去维护这些真正需要基本居住权的弱势群体的利益值得我们深思。　　探求：寻求银企合作的新模式　　通过对目前湖州房地产市场的了解，湖州晨祥经纪服务有限公司的做法引起了我们的注意，早在《规定》实施前晨祥公司就对整个市场做出了充分的预期，他们深知湖州房地产市场房屋需求的实际情况，小户型依然占据着市场一半的需求量，如何保证这部分群体享有同其他购房人一样的贷款权利，将不仅能让他们买得起房子也为自已带来了发展的契机。于是银企合作的新模式酝酿产生了：如何让银行不再为《规定》可能带来的风险担忧，也让更多的购房人不再为资金不足贷不到款而发愁，这是许多类似中介公司要打的算盘：因为75平方米的商品房、二手房对于他们来说是一个很大的客户群。　　从晨祥公司了解到，其实模式很简单，就是中介公司以担保的形式为购买小面积房屋并需要贷款的客户向银行提供免费担保，这样银行将大大降低因借款人不还款、逾期还款或恶意骗贷而带来的风险；同时中介公司则经过法律咨询形成了一套操作流程降低自身的风险。　　不过，也曾有一些买房人或贷款人也很担忧，认为向中介公司缴纳的暂收款无法得到保障，但中介公司表示，他们向银行存入了相应的风险保证金，这笔款项中介公司是无法随意挪用的，诚如晨祥公司总经理所说：没有一家公司或个人会为了短期内数千元的暂收款而去做损失数十万保证金的陪本买卖的。　　既然风险这么大为什么中介公司依然去这件事呢？“一是不讲信用恶意欠贷的人毕竟少之又少，绝大多数借款人是愿意还款的，而潜在的高风险只要控制方法得当也是可以避免或者解决的。”　　据了解2004年国内个人住房消费贷款余额估计达近2万亿元，如《规定》所表述的在设定抵押的住房出现违约时，银行无法以其为抵押物来执行，那么银行是否再做这种住房抵押贷款是值得怀疑的。而银行一但为了自身的风险不再开展住房抵押贷款业务，不仅会影响房地产业的发展，也可能会影响个人的住房消费，那么将有违于国务院稳定房地产业稳定发展的八项规定的初衷。《规定》看上去是一件小事，但实际上它的影响与结果是无法估量的。从这一点看房产中介公司的做法带给我们的也许不再是圆几个人的购房梦那么简单了，让更多的人享受贷款的权利，不仅有利于住房消费和商品流通，也维护了社会经济的发展。　　治标还需要治本，据了解，在湖城如红丰、吉山、市陌等众多小区，其户型多为现在意义上的小户型。　　也有另一种声音建议或将殃及开发商。在一手楼的按揭贷款过程中，开发商需在一定时期内对这些已售房屋进行担保。建议认为，可以增加开发商的保证金额度提供全程担保，以确保银行“无法从借款人处收回贷款的时候不受损失”。“积极与司法机关联系，争取他们的认同、理解和支持”也被认为是值得尝试的方式。　　（浙江湖州市消费者权益保护委员会　吴肖）